如今，期房當道。

在房地產快速發展的年間，期房成了主流，很少有現房銷售，即使有也往往是頂底樓這樣不太好賣的房子，但是期房就免不了擔心爛尾的情況。

房產紅利期的時代，一家房企想要迅速做大做強，就常用的手段就是高負債、高杠桿，迅速在各地開花，搶占土地和市場。

在三道紅線、房地產市場放緩甚至下行之后，房企壓力倍增之下，資金鏈斷裂、房子爛尾的現象終于大規模爆發了。

最近，全國多地多個樓盤業主，給官方及銀行發了全體業主強制停貸告知書，涉及長沙新力鉑園、武漢綠地光谷星河繪、南昌新力城、武漢恒大時代新城、景德鎮恒大瓏庭、鄭州名門翠園等多個項目。

（來源：樂居財經）

截至目前，據不完全統計已有14個樓盤發布公告“強制停貸”涉及4.6萬業主，總房款347億！

4.6萬業主提出“強制停貸告知書”

據不完全統計，目前有景德鎮、武漢、商丘、鄭州等城市，共14盤業主發布“強制停貸告知書”總影響戶數約4.6萬戶，總房款約347億，明文提到的資金缺口就有61億。

通過統計的數據發現，關于強制停貸的樓盤基本都是出現暴雷或資金問題的民營企業，例如恒大、新力、世茂、名門等，當然綠地作為少有的國有控股混合型企業，也是相當扎眼。

年初克而瑞就統計了24個重點城市2021年年末停工、延期交付等問題樓盤數量與面積。

從套數來看，長沙、鄭州、武漢、重慶都是2萬套以上問題住房。

從面積來看，長沙446萬平米，重慶331萬平米，武漢274萬平米，鄭州271萬平米，昆明、廣州也在140萬平米以上。

業主：銀行監管不到位是主要責任

“強制停貸告知書”大多表示影響人數眾多，要求開發商盡快復工等，當然最重要的是，指出銀行在操作層面出現一些問題。

以鄭州名門翠園發布的“強制停貸告知書”來看，主要指出銀行違規發放貸款、資金未轉入開發商監管賬戶、未盡到?？钯Y金監管的義務等三方面。

其中，在銀行違規發放貸款這一項指出，作為貸款銀行，在房屋主體結構未封頂前，銀行違規發放按揭貸款。

在央行2003年出臺的文件就明確規定過，商品房必須在主體結構已封頂時才能發放個人按揭貸款。

在資金未轉入開發商監管賬戶一項中指出，作為貸款將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶，更有甚者借款人簽字后私自修改貸款合同。

在未盡到?？钯Y金監管義務一項中指出，作為預售款資金監管銀行，未履行資金監管義務，預售資金支出不明。

一般來說，設置預售資金監管是保障購房者買房不爛尾的最后一項安全閥，房企想要挪用監管資金，必然繞不過銀行這主體。因此，在諸多爛尾樓業主看來，銀行應該有不可推卸的責任。

業主能否合理合法“強制停貸”

對于各地業主是否能合理合法地通過“強制停貸告知書”來停貸呢？

法律界相關人士表示，在國內司法判例中，幾乎所有爛尾樓引起的購房者和銀行之間的民事糾紛中，法院都是判決銀行勝訴，購房者必須無條件償還貸款。

因為是預售房屋，一旦開發樓盤爛尾，那么購房者和開發商之間的關系，將由一手交錢，一手交貨的買賣關系變為債權債務關系。開發商給不了你房子，也是你與開發商之間的債務債權關系。

而大多數購房者的貸款屬于，個人與銀行之間的借貸關系。也就是說月供還款與開發商沒有直接關系。在某些極端背景下，房屋爛尾，貶值嚴重，銀行甚至有可能讓你追加抵押物。

當然，也有個別勝訴的案例。

2022年2月14日，浙江嘉興市中級人民法院給出一例不一樣的判決。有一位購房者在房子爛尾后拒還銀行貸款，被銀行起訴，一審敗訴；購房者不服，繼續上訴，二審法院判購房者勝，將來不用還款了。

最主要的是，購房者買房和銀行簽訂貸款協議時，一般都會有這么一條約定：貸款發放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。

嘉興中院認為該條款系銀行為重復使用而提前擬定的格式條款，其中與最高法解釋相抵觸的內容，加重了購房者的責任，該條款對購房者不具有拘束力。

最后因為這位業主已經和開發商解除了商品房買賣合同，所以，商品房擔保貸款合同也被解除，業主無需承擔后續的房貸。

協商終止銀行房貸合同

雖然聽起來確實不公平，但事實是業主們一般不可以隨意斷供。因為前面已經提到過，買房是業主和開發商之間的交易，但貸款是業主與銀行之間的往來。

業主和銀行之間的債務關系已經形成，如果貿然斷供，只會影響業主自己的征信，如果未來還想貸款買房也會受到影響，嚴重的話銀行還會起訴業主。

如果爛尾情況是長期性的，我們可以向銀行方面申請看看能否先停止期房購房合同，銀行房貸合同也可以協商終止，因為，房子爛尾樓盤已經拿不到現房，如果再繼續還貸已經沒有意義。

房子爛尾，六大建議

假如還沒確立爛尾，僅僅存有爛尾的可能，可以等開發商募款，以后便會再次竣工，那樣可以使買房的損害降至最少。

若已經確定期房爛尾了，業主可以依據購買合同起訴要求賠償，解除合同，并索要違約金，最好可以協同多位小區業主開展起訴。

跟開發商協商之后，可以達成協議辦理退房手續，然后去市住房保障和房產管理局提交退房申請材料，然后在網上公示退房情況，取消預告登記。

如開發商因資不抵債宣告破產，其財物被法院拍賣，根據破產法償債先后的規定，購房者與一般債主相比享有優先受償權。

購房者應該團結相關業主共同維權，獲得最大限度的法律支持。在這些“強制停貸告知書”中，我們也可以看到，一定要仔細查看合同中的一些條款，比如銀行是否在房屋主體結構未封頂前，違規發放按揭貸款，以及是否有盡到?？钯Y金監管義務。

業主還可以通過當地的媒體，將爛尾樓事件通報出來。還可以請求當地政府出面，要么讓銀行繼續注資，讓開發商把房產項目給完成了，要么由另外資質良好的開發商來接盤，妥善完成房產項目，繼續履行之前所簽的房地產合同。

市場中爛尾樓層出不窮，深受其害的不是開發商、銀行而是廣大的購房者，傾家蕩產才購買上房子的購房者房子都沒了，卻還要還貸，這對購房者而言顯然不夠公平。

所以這里為大家提供了一些盡可能解決問題的辦法，雖然可能并沒有很大的效果，但也希望能為大家盡一些綿薄之力。

對于目前還沒有買房的購房者，就還是盡可能選擇現房，或者是在買房前仔細查一查該房企的資金情況。

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