多年的創業，現金流這個詞已經深深的刻在身體里。現金流就是一個重要的“生命指標”。

今天不說企業現金流，專門講家庭的現金流。

近日，不管是投資還是對沖風險，我看到很多資金瘋狂涌入一線城市的樓市，深圳是最具代表的城市。很多百姓人家也隨大流相擁入市，房價真的是一日高如一日。和房產相關的企業賺的真的是盆滿缽滿。加上深圳金融產品比較發達，買房時使用的杠桿真的是能有多大就有多大。

現金流作為復雜經濟環境最后的底牌，我們都持有一套各自的現金流理論，來對沖對未來的不確定性。所以我們經常會看到一些文章會不斷地強調，現金流很重要，要把現金流放在第一位。

我也知道要重視起來現金流，要放在第一位，但是放在第一位以后呢？我要怎么做？

我在前面的文章里面強調過幾件事：買房時一定要合理的、理性的使用金融杠桿。

但是什么是理性的、合理的使用金融杠桿？這里的一些都要從現金流說起。

先在這里講一下什么是現金流？

現金流=家庭收入-生活開銷-信貸月供

就是每個月家庭里有了收入以后，拋去生活日用的開銷，然后還還信用卡、車貸、房貸等信貸以后剩下的資金。

我覺得大部分人對這個算法應該都是認同的。那么我們對這個公式做分析，看看什么才是最優質的現金流？

關于現金流有個很經典的故事。可能名稱叫的不一樣，但是版本大同小異。

一個游客路過一個小鎮，他走進旅館給了店主一千塊現金，然后去樓上挑選房間。

店主飛快地拿著這一千塊，給了對門的屠夫支付了這個月的肉錢;屠夫去養豬的農夫家里把欠的買豬款付清了;農夫轉手就把錢還給了飼料商;飼料商販還清了賭債，賭場老板去旅館付了房錢，最后這1000元又回到旅館店主手里。可就在此時，那個游客走下樓來，說房間不合適，拿著一千塊錢走了。游客和他的一千塊都已經走了，小鎮的債務也都還清了!

這雖然是一個略顯神奇的故事，不過也說明了現金流在經濟體系中的重要作用。在游客來之前，小鎮里的每個人都有一千塊的欠款，同時他們彼此之間又有著債權。游客的一千塊現金，解決了小鎮幫助人們解決了連環的債務問題--還清了債務，同時也兌現了債權。當然這個模型是有些理想，不過想想這不正是很多年以前的“三角債”問題么。當流動性不好的時候，這些債務和債權就沒有辦法兌現，逐漸變成呆賬和壞賬，而現金流的引入則逐漸盤活了經濟體系，解決了債務危機。

你有沒有發現，這樣一切以經營性為導向的現金模式都在把風險外包給市場，甚至在這樣的循環中，看起來正向的現金已經在周轉中加了杠桿。

我認為，買房必須使用杠桿。

我不是要講房價要漲或者跌的問題，而是要說清楚房市的本質。

房市是土地的溢價，是持有者資產的增值基礎，是剛需獲取城市資源的憑證。最大的結果，就是整個社會財富沉淀到房市這個池子來。

做企業的朋友是最有感觸的，商業模式說的再舌燦蓮花，銀行都不貸款給你。但是用房產做抵押，貸款很快就批準了。

生態就是這樣，一旦形成一個核心節點，那么債務鏈條就會圍繞這樣一個節點展開。

疫情之后經濟這么復雜，只要你提供房產，一定能貸下來款。銀行里面那么多專家，肯定不會在房產上面做出錯誤的評估。反而會抓緊這樣的機會，把業務，營業額搞起來。

要知道，房貸可是我們一生中可以使用的最低息的貸款產品了。只要你的信用良好，有房子，貸款一定可以申請下來。而且額度還不低。

針對上面的現金流的公式，買房人有以下3種情況。

1.當現金流＞0時：

有兩種可能：

第一種可能全款買房。不管是以后出租或自主，現金流都是正向的。全款買房一般在三、四線城市比較多，一、二線城市幾乎沒有。

第二種可能就是買房子以后，每個月還完月供，去掉生活開銷，還有一些剩余。這種情況一般是剛需買房客戶。因為一般的剛需客戶收入比較穩定，未來幾年不會突然很高。買能力范圍內的產品。每個月去掉全部的開銷，可以有一些結余。

但是鑒于當前這種情況：我建議要多預留一年的房貸保證金。

為什么呢？當前疫情，經濟不是特別好，有失業的可能性。根據之前的各種金融危機，我發現最多一年，經濟就會復蘇。所以你最多失業一年。預留好一年的房貸保證金，在經濟不好的情況下，房價怎么樣，對你的影響都不會太大。你要做到，在最壞的情況下，保持還貸情況不會更壞。

2.當現金流=0時：

這種情況很好理解，就是收支平衡點，每個月的收入剛剛好全部支出。沒有額外的負債。

我認為，這是普通人的最大承受范圍了。但是這種情況只適合兩種人：

第一種：收入安全性極高的。這部分人發部分是國企、企事業單位員工，收很穩定，但工資彈性比較差。

這種情況下我建議：提高自己的賺錢的能力，有精力的情況下可以適當的做一份兼職，做一份被動收入。

第二種：純野蠻生長的投資客，嗅覺敏銳。就在覺得這個城市會越來越好的基礎上，把欲望壓縮到極致且把每一筆錢用到最低需求上，房子，越囤越多。

我建議：現金儲備起碼能覆蓋3年還貸周期的投資客了。投資客是要考慮回報周期和成本平衡，3年是目前所有樓市周期中一個比較平均的收益回收閉環時段。

3.當現金流＜0時：

現金流完全是負數。這種情況不太適用于普通人，只適合極限投資客的模式。就是我們常說的那種為了磚頭吃土的那部分人。買房子就是他們的信仰。這是一群對房價起伏很敏感的一些人。日常的愛好除了搞錢就是買房子。

隨著國家房產對“房住不炒”的趨勢，我覺得應該盤整資產內部，把資產盤整到那些護城河足夠高，成長曲線有余力的籌碼中去。

除了提高自己的家庭收入以外，盡可能提升房子作為資產所產生的正向現金流。

這里解釋一下什么是資產和負債？資產呢，是可以創造正的現金流，可以掙錢的；負債，就是負的現金流，是你需要花錢去養他。

比如你的房子租給別人，如果你每個月收到的租金高于你的月供，房子每個月都可以給你掙錢，那房子就是你的資產。

相反如果每個月的租金不夠還銀行的月供，那房子就是你的負債，因為你的掏錢養著它。現金流決定房子是資產還是負債。

如果我的房子可以用來出租，那么我的租售比是不是可以通過軟裝，通過空置期降低來提升呢。

如果我的房子是在自住，那么我沒有可能通過投住分離模式，出讓自己大房子，改租其他空間來進行套利對沖呢。

出租這個領域在樓市紅利期，本質上是容易被忽視元素，利差足夠賺錢，也沒有多少人想著要做租售比提升。去年還有幾家專門做房屋托管的企業相繼在美國上市。可見其前景。關于房屋租賃和托管的業務，我會在后期的課程里詳細解說操作步驟。

選籌到那些房子更容易產生正向的現金流呢？地鐵剛需房（含遠郊），市中心的兩房和小三房的次新房，學區房（除了價差，還有陪讀），和大型商業打包的新房。

特別提醒有兩個產品不要碰：商住房和老破小

里面的原因不一一贅述。詳細原因可以翻閱之前的文章疫情風暴后，買房該如何選擇？三招，教你買房穩賺不賠

所以大家可以按照上述的內容對號入座，當然這里也不能代表一切情況。我只是表達了我想要表達的一些觀點，以及最近市場上面的一些實際情況。

說了這么多，其實優化現金流的最佳方式就是提升自己的能力和自身的收入。

如何提升自己的收入或擁有更多的被動收入，以后我會專門寫一篇這樣的文章。

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