一、物業(yè)管理費(fèi)具體包括哪些費(fèi)用

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)包括以下費(fèi)用：

(一)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)，包括：基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金。

(二)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，包括：公共建筑內(nèi)的各種土建零修費(fèi)、給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)、公共照明費(fèi)等。

(三)綠化管理費(fèi)。包括：綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)。

(四)清潔衛(wèi)生費(fèi)。包括：清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫***毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費(fèi)用。

(五)保安費(fèi)。包括：****裝備費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、保安用房及保安人員住房租金。

(六)辦公費(fèi)。包括：交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)、辦公用房租金、其他雜項(xiàng)等。

(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率。固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。

(八)利潤。利潤率按各地物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。

(九)法定稅費(fèi)。法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營活動過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)。

二、物業(yè)管理費(fèi)如何收取

一般地講，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)越高，則物業(yè)管理公司的收入和服務(wù)就越高。但是，物業(yè)管理費(fèi)的收取一方面要受國家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費(fèi);另一方面，物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，因此

1、不違反國家和地方***的有關(guān)規(guī)定。

2、與用戶的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，則物業(yè)管理公司賠本服務(wù)，這又違背市場規(guī)則。

3、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般比公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高，對商業(yè)部門的收費(fèi)比對機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的收費(fèi)一般要高。

4、微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項(xiàng)目越多，工作量越大，賠本就越多。

5、公平有償原則。公平有償原則的具體體現(xiàn)的是誰使用，誰付費(fèi)，誰受益，誰付費(fèi)。不管使用人的身份是業(yè)主還是租戶是大業(yè)主還是小業(yè)主，都應(yīng)該為其所用的物業(yè)支付管理費(fèi)，使用得越多，付費(fèi)也就越多。不同使用人分?jǐn)偣芾碣M(fèi)是按使用物業(yè)的建筑面積大小計(jì)收。

物業(yè)管理費(fèi)一般包括物業(yè)公司的必要支出和的相應(yīng)的服務(wù)管理費(fèi)用。如何收取也應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。然而實(shí)踐中，很多物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)經(jīng)常隱形地增加一些沒必要的費(fèi)用，業(yè)主一般都不知道如何辨別，在發(fā)生***時(shí)也不知道如何解決，其結(jié)果往往嚴(yán)重影響了業(yè)主的切身利益。