公募reits和私募reits區別 公募和私募有什么區別？很多人不了解，今天本站為大家帶來相關內容，下面一起來看看吧。

我們跟蹤公募REITs政策和市場變化，定期更新內容涵蓋政策梳理和解讀、發行規模預估、公募REITs與同類REITs的比較研究、基于美國股權REITs投資價值和定價方法的國內公募REITs定價方法探討、公募REITs合規痛點解決方案、商業銀行如何參與公募REITs相關業務、 產權類和特許類REITs在什么情況下會虧損，國內公募REITs二級市場波動的實證觀察等系統深入的REITs研究成果，以期服務于公募REITs各方面的參與者。

【REITs深度觀察】公募REITs政策手冊(2022年第1期)

因此，我們預計2022年將是基建公募REITs的大年。因此，我們系統全面地梳理了截至目前我國公募REITs的相關政策。

公募REITs政策導向明顯，重點支持領域和試點行業明確。我們將以此為切入點，預測公募REITs未來的發行空間，并對收費高速公路和保障性租賃房兩類關鍵資產進行單一估算。

使用PIM，按照5.56%的折舊率計算，收費公路賬面存量約為7.01萬億元，占道路運輸業務存量的26.97%。按照公募REITs 3.81%的證券化率計算，收費公路可盤活2670億元。根據通行費收入，對收費高速公路公允價值進行重估，評估值比賬面存量高27%。資產價值可以通過公開發行房地產投資信托基金進行重估。

(作者：臧云輝、肖恩、魯正偉)點擊查看全文【REITs深度觀察】公募REITs與同類REITs:關鍵區別(2022年第3期)

本文探討了我國公募REITs的估值和定價方法。

美國的股權類REITs已經成為機構和個人的重要投資類別，市場容量大，行業覆蓋廣，年化收益率相對可觀。1972-2021年權益類REITs年均復合總收益率為11.98%，2021年總收益率達到41.30%。

美國的權益類REITs常用NAV絕對估值法和P/FFO相對估值法對REITs進行估值。工廠、數據中心、基礎設施等行業估值普遍高于平均水平，倉儲低于平均水平。

國內公募REITs的NAV絕對估值方法，可選取當前披露的可供分配現金流作為自由現金流，以中美無風險利率的利差疊加美國同行業REITs分紅收益率作為折現率。其相對估值方法，對于產權類REITs可以P/可供分配現金流和分紅收益率作為估值指標；對于特許經營權類型REITs以IRR作為估值指標，不同期限的特許經營權，相同IRR之下，分紅收益率不同；產權類型REITs的分紅收益率和特許經營權類型REITs的IRR是可比的。

2020年8月證監會在《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（證監會公告〔2020〕54號）中要求，基礎設施公募REITs在申報過程中應就基礎設施項目合法合規性、基礎設施項目轉讓行為合法性、權屬到期情況、處置安排做出說明。針對上述合規要求，本文盤點了上市發行的11單公募REITs，梳理實務操作中備選基礎設施項目可能存在的合規問題，并就合規問題探索合理快速的解決方案，以期為業務部門挖掘可證券化的基礎設施項目、規避合規性風險提供參考方案。

國內公募產權型REITs的永續資產類型和租金收入模式與美國權益型REITs相近。因此，分析美國產權型REITs的收益率變化，可以作為國內公募Reits未來的風險防控提供鏡鑒。

（作者：臧運慧、陳翔、魯政委）

【REITs深度觀察】公募特許經營權型REITs什么情況下會虧錢？（2022年第8期）

第一類是宏觀風險。隨著剩余期限逐年縮短，如果再遇上貨幣政策緊縮，則反映投資者預期回報的折現率就會上行，特許經營權類型REITs價格就會存在下行風險；

（作者：臧運慧、陳翔、魯政委）

國內公募REITs上市后經歷了平穩運行、震蕩上行和高位回撤三個階段。

點擊查看全文【REITs深度觀察】公募REITs擴募研究（2022年第10期）

（作者：臧運慧、陳翔、魯政委）

我國類REITs自2014年首單發行至今，已盤活了2,127.65億元的不動產資產，截至目前類REITs仍然存續1,725.88億元，其中不乏符合公募REITs試點范圍要求的項目資產。

從處置退出機制安排、實際退出案例經驗、存續期類REITs的目標資產與公募REITs試點范圍要求契合度來看，的確存在可從存續期類REITs挖掘公募REITs上市的機會。

點擊查看全文【REITs深度觀察】Pre-REITs研究手冊 （2022年第12期）

（作者：臧運慧、陳翔、魯政委）

從會計角度來看，公募REITs業務實質是基礎設施項目資產出售和轉移，原始權益人個別報表系長期股權投資減持，是否納入合并報表范圍由其在證券化以后是否仍對基礎設施項目及其相關主體有控制決定；相關科目的變動除受上述影響外，基礎設施項目交易是否溢價、原始權益人及其一致行動人持有REITs份額比例、入賬科目、計量方法等因素會對原始權益人及公募REITs運營主體的財務情況產生賬面影響。本文將對公募REITs全業務環節所涉會計處理和財務影響進行深入探討，以期為各維度市場參與者提供投資依據。

點擊查看全文【REITs深度觀察】公募REITs所涉稅務研究（2022年第14期）

公募REITs在資產重組、設立、運營、收益分配及基金份額退出各環節中涉及稅種繁雜，大額稅種對原始權益人融資成本、REITs運營成本及投資者收益影響較大，尤以原始權益人在資產重組過程中的土地增值稅、其在項目公司股權轉讓過程中的企業所得稅、項目公司在運營過程中的企業所得稅、投資者在分紅及基金份額出售過程中的所得稅為甚。本文從公募REITs全業務鏈條按圖索驥探討所涉稅收政策及稅務籌劃，并對比境內外REITs各環節主要稅收差異，以期為公募REITs完善稅收制度提供鏡鑒。

點擊查看全文【REITs深度觀察】公募REITs系列研究：保障性租賃住房篇（2022年第15期）

2021年6月24日，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題”；2021年7月2日，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點范圍。2022年4月13日，首單保障性租賃住房REITs――深圳市人才安居集團保障性租賃住房REIT項目報送至國家發改委。本文將從住房租賃及保障性租賃住房的相關政策、業務現狀、保障性租賃住房REITs發行空間、發行過程可能遇到的問題及解決方案、美國住房租賃REITs運行多角度討論保障性租賃住房REITs，為業務發展提前探路。