一、簽訂認購書后如何能退回定金

簽了認購書之后，只有當收受定金一方當事人存在根本違約的情形導致合同不能成立時，收受定金一方會雙倍退還定金。或者房屋買賣合同無法訂立的原因是屬于不可歸責于任何一方當事人的，收受定金一方應當退回定金。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同***案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

二、未簽訂認購合同的定金能退嗎

未簽訂認購合同定金是否能退應該視具體情況判定。

1、看雙方在支付定金時達成的協(xié)議。如果沒有明確說明，一般可以退款，可以雙方協(xié)商。

2、如果是一方原因導致買賣合同不能訂立，適用定金罰則。如果因開發(fā)商原因不能簽訂合同，可以要求開發(fā)商退還相應的定金。如果是個人原因且開發(fā)商沒有相關隱瞞，只能單方面索要定金，應該按照認購書中的相關約定支付違約金。如果沒有達成一致，可以積極與開發(fā)商溝通協(xié)商。

3、如果是因為對商品房合同及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，應當退還定金。

《民法典》第五百八十七條

債務人履行債務的，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同***案件適用法律若干問題的解釋》第四條

因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的。

三、簽定認購合同后怎樣拿回定金

簽訂認購合同定金是否能退，需要根據(jù)不同情況區(qū)別對待：

1、如在***前開發(fā)商還未取得商品房預售許可證，那么這份房屋認購書就是無效的，定金需要退回;

2、如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還;賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。

3、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”;

4、如果雙方都不存在上述靠前項的違約行為，僅對預售(銷售)契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還買方。

5、如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應雙倍返還定金。

《民法典》第五百八十七條

債務人履行債務的，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。

《民法典》第五百八十八條

當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。

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